天津中海左岸澜庭 建筑设计 / 天津天华

项目围绕三个关键要素：
高品质居住、高商业占比、街角公园
在城市愿景和地产价值碰撞之下，开展了一场关于价值挖掘和复合社区营造的设计之旅，以设计赋能最后一公里的美好。

“简单来说，设计的目的都是为了创造价值，可以是经济价值、社会价值、实用价值或者情感价值等等。地产的下半场，设计如何助力项目成功，一定程度上取决于如何理解不同项目的价值差异，考验建筑师能否以涵盖城市（政府）、开发商、居住者的全面视野，准确判断项目的核心价值并充分挖掘，同时以精细化设计和合理性建造创造丰富而动人的空间体验，用高品质的设计呈现保证项目的价值实现，这关系到每一个项目的成败。”

—— 设计总负责 徐强

00  项目背景
城市规划愿景与地产价值的碰撞

项目地处天津市新梅江片区，作为2019年天津土地市场备受瞩目的市区核心地块，其楼面价在全年成交的宅地中仍位列第三。项目规划用地约4万㎡、容积率2.7、密度30%，计容10.74万㎡，其中商业占比高达21%，为2.23万㎡，同时需代建一个约4200㎡的街角公园，位于基地东北角。这看上去就“算不过账”的指标，是整个设计面临的最大挑战。

从规划指标中不难看出片区规划的意图——希望以多样性空间激发城市活力。但在地产开发的逻辑下，由于商业去化难，周边已开发地块大多以占足展示界面的周圈底商形式来处理，看似最利于销售，而由于商业氛围不足，导致大量商铺空置，项目预期价值无法兑现，也无从谈起形成激活城市活力的多样空间。

▲城市规划愿景下，周边地块被简单对待的底商，僵硬而冷清

这种城市规划愿景和地产价值的碰撞，看似是无奈之举，实则是在地产狂飙的时期因高周转的诉求而被选择性忽视，但在2019年下半年——行业的转折点上，则成为设计破题的核心问题，即在城市规划愿景与地产价值的冲突之下，如何保证项目的价值最大化兑现？这包含了“价值最大化”和“兑现”两方面的要求，设计团队在充分理解城市规划愿景、开发商利益诉求、未来使用者需求以及市场趋势的综合视角下，以价值挖掘、复合社区和合理建造三个维度作为设计的核心策略，帮助项目在逆市之下实现价值兑现和完美交付。

01  价值挖掘
深挖项目核心价值，提升项目价值能级

在土地资源越发珍贵的当下，尊重土地和行业规律、充分挖掘土地价值，无论对地产行业还是城市建设都具有更积极的意义。其中关键在于如何理解不同项目的核心价值，而价值对象必须同时覆盖开发商、使用者和城市，如此才能真正“兑现”。对于本项目，团队理解其核心价值是“于居住之外，打造真正具有活力的社区商业”。

具体来说：首先，对于开发商，现行市场住宅产品去化和售价有保障、但溢价困难，而商业去化难但不同形式售价差异非常显著，所以占比高达21%的商业如何提升去化和平均售价才是利润提升的关键；其次，对于客户，住宅市场过于同质化、缺少吸引力，而出则繁华的商业便利会是本项目显著的差异化标签，能够形成吸引客户的亮点；再次，对于城市，规划者意图用商业激发社区活力，我们在充分理解其规划愿景的情况下，才能更好地利用上位规划给出的地块条件和资源，而不是忽视甚至对抗。

基于对项目的理解，并充分评估项目的优势资源和潜在不利因素之后，设计主要围绕项目关键要素——住宅、商业和街角公园，从以下三个方面来充分挖掘项目价值。

1.1 重塑空间边界，提升价值能级

基地西侧为城市快速路，不具备商业价值，故以西侧不布置商业、最高三层为前提，在与不同的住宅排布进行组合之后，存在共性问题：延展面不足，三层商铺几乎占满售价低，动线不佳去化难。破题关键是重塑空间边界，将基地东北角的街角公园纳入整体考虑，作为商业的重要人流集散点，提升商业延展面和可达性，带动商铺价值提升。

同时，沿商业价值最高的东、北两条道路形成以公园为交点十字展开的商业内街，外侧面向公园和城市合理分布多个入口，增加内街可达性；对内则设置住宅次入口、公寓入口等提供稳定人流，保证内铺商业活力。南侧商业价值次之，设置沿街商铺，以住宅主入口来带动价值提升。通过重塑空间边界来扬长避短，优化商业动线、增加商业延展面、大幅减少三层商铺面积，提升商业的价值能级。

1.2 破除密度限制，提高平均售价

限制商业价值的另一重要因素是建筑密度，在30%的建筑密度用足的情况下，商铺平均仍要做到2.5层。由于商铺单价随层数升高而逐层减半，三层商业售价低去化难，因此减少三层商业面积可大幅提升平均单价、提高收益。

在顶足密度、首层面积最大的情况下，在二层增加悬挑和过街楼来避免密度增加，从而将原三层商铺大量转换为二层商铺，使售价翻倍并提升去化。剩余少量面积集中在最北侧商业楼并兼具作为长租公寓的条件，实现租售的灵活转化。通过破解密度限制， 实现了接近全两层商业，大大提升了商业的平均售价和整体收益。

1.3 合理划分商铺，提高商业去化

商铺划分整体依照“金角银边草肚皮”商业空间价值逻辑，结合“可分可合”的灵活销售策略，合理排布多类型商铺。转角铺适当加大增加展示面，商业价值高的沿街商铺布置一拖二，面积以120㎡为宜；内街则尽量合理切小面积做分层铺，面积以60㎡为宜。通过合理商铺划分，能够灵活满足不同的商业需求，提高商铺去化。

▲商铺划分平、剖面示意图

清晰的价值判断和充分的价值挖掘，使我们更理性的认识项目的关键所在，从而确立合理的规划结构——高品质居住独立围合，营造自然静谧居所；活力商街与公园融合，带动整个项目价值提升。以兑现为目标的价值挖掘，构筑成项目成功的重要基础。

02  复合社区
营造复合社区场景，重构街巷诗意生活

深挖项目价值之后，承托价值兑现的最终载体仍然是动人的生活场景营造。结合项目特质，以复合社区为营造策略，重构居住、社交和城市生活的空间载体，打造充满诗意的生活空间集合。

▲ 复合社区营造策略塑造了项目鲜明的标志性和空间多样性

首先，设计以功能复合在方寸之间实现全龄化社交场所营造，从多样的社区生活需求出发，在居住空间之外，将家居生活馆、青年公寓、社区配套、儿童主题、餐饮休闲多功能业态融于商街，打造家门口最后一公里的美好生活。

其次，以路径复合提升商街活力，开放的街角公园聚集大量人流，外街强化渗透性加大人流引入，内街散布居住入口、公寓门厅、居委会门厅等强目的性路径，并与公园漫步形成复合路径，为商业带来持续而强力的人流支撑.，从而有效保障未来商街的活力，为预期价值兑现提供强力背书。

▲开放的街角公园，成为激发商业活力的重要支撑

▲由外街向内街增加人流引导与渗透

▲住宅次入口为商业内街带来稳定的人流支撑

最后，以空间复合回溯生活本真，于内营造现代居住的私属静谧，于外重塑邻里街巷的亲切烟火气。商业空间以“街坊”意向构筑居住与城市的过渡空间，提取传统坡屋顶元素构成基本单元，以拓扑关系创造出丰富的建筑形象和空间关系，有效消解沿街建筑体量，并形成项目标志性设计语言。

同时，丰富的空间关系，在商街内部营造出亲切宜人的街巷肌理和充满趣味的游览体验。在商业街巷里，以空间回溯里弄时代的邻里关系，创造具有情感共鸣的活力社区。

在内部居住氛围营造上，从当代生活所倡导的“微度假”居住理念出发，将高品质酒店设计手法融入居住区，以统一设计语言，整合建筑、景观、室内为一体，打造静谧雅致的精品居住感受。

▲项目俯视图

建筑立面，追求“大道至简，精工至上”的设计原则，构造即装饰，以简洁的体量和纯粹的线条、清爽明快的色彩对比，营造现代简约的精致感和高级感。

▲住宅景观实景图

简洁现代的入户大堂，以近人尺度的精致营造，幕墙、灯光、标识一体化设计，营造酒店化的入户体验。

▲入户大堂外立面实景图

中心景观延续建筑的材质和设计语言，以半围合的摩登会客厅，营造出度假感的社交场所；以景墙、绿篱、草坪、乔木围合出的一方城央谧境与建筑完美融合，形成怡人的空间氛围。

▲社区中心景观实景图

03  合理建造
成本框架下，项目的高品质呈现

在地产市场下行的大背景下，本项目面临了相对严格的造价控制要求。而设计团队坚持以“成本控制下的高品质呈现”为目标，以“合理建造”为策略，把钱花在刀刃上，最终做到业主收益和项目高品质的平衡。

“合理建造”策略，是在成本框架下，面对从设计之初到建设完成的不同阶段，在设计语言、材料选择、细节做法等方面做出相应的设计回应，以实现项目高品质呈现，本项目则主要从以下五个方面入手。

3.1  与功能契合、去装饰化的形式语言

以坡屋顶为母题的立面拓扑，既是塑造场所精神的需要，也是功能的需求，避免从形式出发的浪费。一是通过坡屋顶来遮蔽商街屋面上大量的设备管线和排风口，以此减少对住宅的干扰；二是以单元母题将防火隔墙、店招、空调机位等巧妙结合，来划分长而均质的沿街界面，创造丰富的形象和空间体验。

同时，建筑细节尽量简洁现代，以平直利落的线条交接取代复杂的线脚，降低成本的同时也传递出现代精致的品质感。

住宅也遵循同样的原则，以去装饰化的线条和体量关系，自然形成简洁的肌理感和虚实关系，现代精致兼具高级质感。

3.2  聪明的材料适配

建筑材料的选择整体本着“近人尺度重细节质感、远人尺度重整体色彩”的原则，通过多轮打样和成本对比，对不同部位建筑材料进行聪明的适配，使项目在不同的尺度下均呈现较高的品质感。

沿街商业部分以仿大理石石英砖搭配香槟金铝板为主，用人造仿石材料代替效果较差的廉价石材，效果大幅提升。考虑商家未来会自行定制店招，店招部位则以涂料或广告贴纸代替,避免无效成本投入。

住宅则是基座外墙使用白麻花岗岩搭配灰色铝板，建筑主体以仿白麻真石漆搭配灰色质感涂料为主，提升日常活动中近人尺度范围内的精致感。

3.3  基座石材的分缝处理

出于成本考虑，建筑基座的石材处理摒弃了复杂的线脚，并选择更经济尺寸的石材板块。为提升石材细节和避免小块石材拼接的细碎感，通过横向深色胶缝来强调横向肌理，竖向采用同色密胶缝形成大尺寸石材的整体感，在深色的铝板搭配下，立面外观更显现代精致。

极近尺度下才可观察到的竖向同色胶缝。通过不同的胶缝处理，提升建筑的整体性和精致感。

3.4  真石漆墙面的精致感提升

建筑主体墙身距人较远，人眼无法辨识过多细节，采用仿白麻真石漆搭配深灰色涂料可以实现较好的视觉效果。经过不同仿石肌理的挂样对比，结合有韵律的分缝设计，最终实现近乎石材质感的涂料效果。

对于山墙面和北立面，由于实墙面较大深灰色涂料墙面会显得缺失细节，通过在北向窗口两侧和山墙增加竖向保温条，塑造了金属板材划分的效果，减少了大面积涂料的空洞感。

3.5  持续的现场跟踪

设计图纸的完成，远不是设计的结束。从工程开始到结束，团队除了在材料选样、样板墙、材料上墙等关键阶段频繁去现场与业主沟通外，在整个建设阶段也都会定期进行现场巡视，及早发现并解决问题。通过持续的现场跟踪，保证项目的完成度。

“合理建造”是团队长期奉行的设计准则，我们倡导以更积极的设计策略来对待成本与品质的平衡，而不是被动地以牺牲品质为代价向成本控制做妥协。面对不同项目需求，通过针对性构建从设计到建造全过程的应对策略，在成本控制之下实现项目的高品质呈现。

04  结语

项目从2019年下半年开始，便迎来了随疫情而来的地产行业的持续走低，这样一个充满了挑战的项目，历经三年打磨得以高品质的呈现，以设计赋能最后一公里的美好，为居住者创造理想的生活居所，也为城市提供了多样的公共空间，最终助力业主在逆市中实现预期价值。这其中离不开业主的信任和支持，让团队设计的价值可以被看见。

地产粗放发展的黄金时代已落幕，购房者愈加成熟和挑剔，项目品质和设计的价值越来越被重视，对设计而言或许是好事，却也是更大的挑战。这需要建筑师以更全面的视角，更精确地理解不同项目的核心价值，实现价值最大化；尊重开发商的利润诉求，在成本框架下，以设计创意和品质把控助力价值兑现。而这也是团队长期坚持的设计原则，以对行业敏锐的洞察力、出色的设计创意、过硬的技术能力、精致的细节推敲和品质把控，让设计创造价值。

项目名称 | 天津中海·左岸澜庭
项目地点 | 天津市河西区
业主单位 | 中海企业集团天津公司
建筑方案设计 | 天津天华
总建筑师&设计总负责 | 徐强
建筑一所所长 | 刘佳龙
方案设计主创 | 左洪涛 杨高川 赵晓明
方案设计团队 | 李天畅 张金诚 蔡照云 屈武超 刘杨庆 郭成成 王文倩 苏佩芝 曹旭  李鹏飞
合作单位：
施工图设计 | 天友设计
景观设计 | JTL Studio（大区住宅）
日本凤环境设计有限公司（商业及售楼处）
室内设计 | 深圳市矩阵室内装饰设计有限公司
北京居其美业室内设计有限公司
天津彦邦人文环境艺术设计有限公司
上海相当实业有限公司
灯光设计 | 中奥光科（北京）国际照明设计有限公司
效果图制作 | 天津山子北洋
建筑摄影 | 甄视觉摄影  三映建筑摄影  Ingallery建筑摄影  重庆三棱镜摄影